Vediamo quali possono essere le problematiche legate all’acquisto della prima casa nel caso in cui si possieda già una casa per successione. Domande e risposte e casi particolari che possono aiutare a risolvere i vostri problemi in proposito.
Contenuti
Casa ereditata: possibile acquistarne un’altra come prima casa
Caso 1
A causa di una successione sto diventando proprietaria di una casa da ristrutturare diventando così la mia prima casa, eredità derivante da mia nonna che purtroppo è venuta a mancare e dove mia madre vuole intestare direttamente gli appartamenti a me e mio fratello.
La mia intenzione però era quella di comperarne un’altra in un altro comune poiché io lavoro da un altra parte. Ora volevo sapere se il fatto di aver ereditato un immobile preclude la possibilità di usufruire dell’acquisto agevolato con IVA 4% della casa che ho intenzione di comprare. In caso come si potrebbe fare per risolvere il problema?
Se invece l’appartamento in oggetto fosse intestato sia a me che a mia madre, e facendo usufruire lei delle agevolazioni sulla successione per la prima casa io sarei libera di comprare un altro immobile usufruendo della tassazione agevolata al 4%?
Risposta
Se ho ben capito, dunque, l’immobile sarà intestato soltanto a te.
Per non precluderti la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa per un successivo immobile, dovresti scegliere una tassazione non come “prima casa” per la successione. Le imposte di successione saranno superiori, ma sarà comunque conveniente rispetto a quelle da pagare per il successivo immobile.
Nel secondo caso, non ci sarebbero problemi. Tua madre richiederebbe le agevolazioni prima casa e tu ne beneficeresti indirettamente, mantenendo la possibilità di riaverle per l’immobile che intendi acquistare successivamente.
Caso 2
Sto per acquistare un immobile, ma 10 anni fa ho ereditato da mio padre 1/4 e 1/3 di due appartamenti (in uno vive mia madre) e l’agevolazione in successione è stata fatta a mio nome.
Ora che sto per acquistare la mia prima casa personale ho parlato col notaio e mi ha detto che ho comunque diritto all’agevolazione prima casa perché si tratta di due leggi diverse, e perché quella era una successione e non un acquisto. E’ così?
Risposta
A seguito del tuo intervento ho approfondito meglio l’argomento e ho scoperto che esiste una circolare dell’Agenzia delle Entrate che in effetti interpreta (e in sostanza, cambia) la legge sulla prima casa.
Si tratta della circolare 44/E del 7 Maggio 2001 che in sostanza recita che è possibile reiterare le agevolazioni prima casa qualora se ne sia usufruito per una successione o una donazione.
Vale anche il viceversa se si possiede un immobile acquistato (quindi a titolo oneroso) con agevolazioni prima casa, si ha diritto alle agevolazioni in caso di una successione o donazione. La motivazione addotta è una “diversità di presupposti” tra le due acquisizioni.
Sembra quindi che le mie risposte precedenti non siano esatte, e che dunque in entrambi i casi, sia possibile usufruire delle agevolazioni prima casa sia per l’immobile donato che per quello successivamente acquistato. Perdonatemi per l’inesattezza, ma le difficoltà della burocrazia immobiliare sono imbarazzanti.
Caso 3
Sono in una situazione simile, proprietaria per 2/12 di alcuni immobili ereditati per successione nel 2008 e per i quali è stata fatta richiesta di benefici fiscali prima casa di cui all’art. 69 comma 3 legge 1342/2000.
Navigando nel web ho trovato anch’io la circolare 44/E che per fortuna non mi impedirà di usufruire degli stessi benefici per l’acquisto della mia prima casa: la cosa disarmante è stata che su tre notai consultati solo uno di loro mi ha detto che la successione era cosa a parte e non dovevo preoccuparmi, gli altri due erano già rassegnati a farmi sborsare il doppio delle tasse.
Visto gli onorari, tanta incompetenza non è proprio accettabile, per non parlare di chi ha curato la successione che non è stato in grado di spiegarmi assolutamente nulla di ciò che lui stesso aveva fatto.
Risposta
Purtroppo i notai, oltre ad avere onorari fuori misura, talvolta peccano anche di competenza e professionalità, doti che invece dovrebbero essere il loro punto di forza.
Caso 4
Sono vedovo da 14 anni e proprietario oggi per tre quarti di un appartamento nel quale vive mio figlio a sua volta proprietario di un quarto per successione.
Attualmente con la mia compagna desidero acquistare un appartamento nel quale andremmo ad abitare accollandoci entrambi un mutuo.
Vorremmo intestarlo a mio e a suo figlio, pur conservandone l’usufrutto. Vorrei sapere se posso usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, se posso detrarre il 19% dai redditi ( pensione).
Risposta
Tuo figlio ha diritto alle agevolazioni a suo nome per un acquisto a titolo oneroso, ma se per la successione ha già beneficiato delle agevolazioni, non potrà reiterarle per una acquisizione tramite donazione o successione. Per l’altro invece non saprei.
La procedura è però alquanto anomala, in quanto andreste a pagare per un immobile che di fatto viene donato e quindi ci sono molteplici aspetti da considerare, complicati dal fatto che i soggetti interessati sono ben 4, con legami di parentela e situazioni personali ben diverse.
Non riesco a fare una analisi della situazione, vi occorre un notaio che analizzi tutte le carte con calma.
Caso 5
Sto preparando una successione in cui il coniuge superstite richiede agevolazione prima casa ma possiede nello stesso Comune al 100% altra abitazione derivante da successione dei genitori a fronte della quale non ha richiesto agevolazioni prima casa.
Può autoliquidare le imposte ipocatastali in maniera fissa (€ 200+ € 200)?
Risposta
Ritengo che in questo caso non siano applicabili le agevolazioni prima casa.
Ereditato una casa, ma firmato il compromesso della prima casa: cosa succede
Il Caso
Proprio oggi abbiamo firmato il compromesso per l’acquisto di un appartamento come prima casa tutto a nome del mio ragazzo e fin qui tutto normale. Se non fosse che lui ha ereditato un appartamento dai genitori.
Il problema è che il padre è morto 7 anni fa e la casa era intesta a lui e la mamma 3 anni fa e lui non ha mai fatto la successione.
Cosa succede in quest0 caso? La prescrizione casca dopo 6 dalla morte del proprietario (cioè il papà) o dalla morte della mamma?
L’appartamento che stiamo acquistando rimane comunque prima casa? Conviene farla la successione? O conviene a questo punto aspettare? Vorrei capire cosa dovremmo fare a questo punto considerando che ancora non abbiamo richiesto il mutuo.
Risposta
Se l’appartamento è nello stesso comune di quello che intendete acquistare e dopo la successione sarà di proprietà al 100% del tuo compagno, temo che le agevolazioni prima casa siano precluse. Vi consiglio vivamente di consultarvi con il notaio per capire bene come muovervi.
Donazione e acquisto nuova casa
Il Caso
Dieci anni fa io e mio marito abbiamo ricevuto in donazione dai miei suoceri la casa dove viviamo, che è la nostra prima casa. Mio marito ha avuto in donazione il 75% e io il 25% (hanno donato anche a me in quanto avevo contribuito alle spese per fare i lavori nella casa).
Ora ci stiamo separando e io vorrei andare via e comprare un appartamento in un altro comune. Posso comprare la nuova casa come prima casa o avendo una percentuale di quella donata devo acquistare come seconda casa?
Nel secondo caso, come potrei muovermi per poter acquistare una prima casa, visto che non ho interesse a tenere come prima casa quella donata e visto che mio marito non vuole tenersi la proprietà al 100% pagandomi la mia parte?
Risposta
La tua quota di donazione non ti blocca per un acquisto di prima casa in qualsiasi comune.
