Casa intestazione percentuale diverse: quali tutele?

Spesso accade che una casa sia intestata a più persone che magari l’hanno ereditata o acquistata insieme a fratelli, sorelle o coniugi. Ma ci sono delle tutele per chi ha percentuali diverse di una casa? Vediamo tutto quello che c’è da sapere su questo argomento, a volte anche spinoso.

1- Tutele intestazione casa con percentuali diverse

Caso 1

Io e il mio ragazzo abbiamo deciso di acquistare un appartamento insieme, abbiamo fatto pochi giorni fa il compromesso e a gennaio faremo il contratto. Poiché io ho già acceso un mutuo in passato per la prima casa è vero che non posso riaccendere un altro mutuo insieme a lui beneficiando delle stesse agevolazioni?

Inoltre, siccome abbiamo deciso di intestare tutto l’appartamento a lui visto che io sono già proprietaria di altre porzioni di casa, è possibile fare una scrittura privata fra di noi dicendo che la proprietà risulta mia al 50%? e se la scrittura è valida come dovremmo redigerla in maniera corretta? Cioè cosa dobbiamo scrivere esattamente?

Ed inoltre, nel caso in cui redigessimo la scrittura privata mi sa dire se posso scaricare da qualche parte un modello preciso di scrittura? E’ vero che per la prima casa si possono scaricare annualmente gli interessi passivi sul mutuo nella misura del 19% ma l’importo non può superare i 1.000,000 €?

Risposta

Se il tuo ragazzo ha i requisiti per le agevolazioni prima casa, non dovrebbero esserci problemi ad avere un mutuo come prima casa anche se cointestato a te che, a quanto apprendo, non ne avresti diritto.

Fai tuttavia attenzione a tutelare l’investimento con una semplice scrittura privata, che avrebbe un valore limitato. L’unico modo sicuro è cointestare l’immobile, con tutte le problematiche del caso.

Eventualmente, la scrittura privata la deve fare il notaio, sa lui come impostarla. Il limite massimo di detrazione degli interessi passivi del mutuo per abitazione principale è pari al 19% di un massimo annuo di 4.000,00 €.

Caso 2

Siamo una coppia giovane che si sposerà tra qualche mese e stiamo comprando la nostra prima casa per il valore di 240.000€. I miei genitori come anticipo di eredità mi daranno 100.000€ e prenderemo con il mio futuro marito un mutuo cointestato di 150.000€.

Il desiderio dei miei genitori è che la casa però venga intestata solamente a me in quanto l’anticipo maggiore è dalla mia parte e proviene dai loro sacrifici di una vita. Inoltre con le mie altre due sorelle, la casa è stata intestata a loro e i miei genitori non vorrebbero creare disuguaglianze.

Il mio ragazzo in questa situazione però non si sente tutelato in caso di futuro divorzio e la sua proposta sarebbe quella di co-intestarsi già la casa con proporzioni diverse (70%-30%). I miei genitori si oppongono perché ritengono che in questo caso io sia meno tutelata (e che mi vengano tolti i soldi) in quanto ho versato inizialmente molto di più.

1. In caso di intestazione solo a me, che tipo di tutele esistono per il mio futuro marito ? fare una scrittura privata dove, in caso di separazione, mi accollo interamente il mutuo e gli riconosco la parte di mutuo pagata è sufficiente? È abbastanza solido come accordo? (Dopo il matrimonio saremo in separazione di beni)
2. Nel caso di intestazione proporzionale 70%-30%, che mezzi ho per assicurarmi che mi tornino indietro i soldi che ho versato? Il mio ragazzo ha un lavoro come me, ma sia lui che i suoi genitori non possono liquidarmi la loro parte. Se tra pochi anni ci lasciamo, lui si troverebbe proprietario di una quota di casa avendo versato solo pochi mila euro del mutuo. È possibile che venda la sua parte a qualcuno senza il mio consenso? In caso di vendita, posso chiedergli che mi venga riconosciuto almeno l’anticipo di 100.000€ ?

Come si fa solitamente in questi casi per dare tutele alla parte economicamente più debole senza però svantaggiare chi da i soldi inizialmente?

Ovviamente si parla di potenziali separazioni non consensuali dove non si ipotizza collaborazione tra di noi.

Risposta

Prova a fare una scrittura privata per tutelarti, oppure prova a contattare il notaio per essere più sicura.

2- Mutuo casa cointestata al 90% e 10%

Il Caso

Sono proprietario di un immobile, ho intenzione di acquistarne un altro con mia moglie (sposata in separazione dei beni) e intestarlo a lei in quanto sarebbe prima casa per lei. Per tutelarmi nei suoi confronti (in caso di separazione) vorrei intestare un 10% del nuovo immobile a me e il restante 90% a lei.

In questo modo io pagherei l’imposta di registro al 9% per il solo 10% del valore dell’immobile e mia moglie pagherebbe il 2% di imposta sul restante 90% del valore. Giusto?
Ora vi chiedo come funziona per il mutuo?

Se lo intesto completamente a me e adibisco questa nuova casa ad abitazione principale, ho diritto a scaricare gli interessi passivi? E’ l’imposta sostitutiva la pagherei al 2% o allo 0,25%? Se invece cointestiamo il mutuo al 50% io e il 50% mia moglie che succede?

Risposta

Devo confessarti che quella che pensi sia una buona tutela in verità è ben poca cosa nell’ambito di una separazione, dove gli immobili vengono solitamente assegnati in base ai redditi e alle esigenze dei due coniugi.

Comunque, tieni presente che la detrazione spetta sempre in ragione della percentuale di possesso dell’immobile e del mutuo.

Unica eccezione, il caso in cui la casa sia cointestata tra coniugi: in questo caso, ha diritto al 100% della detrazione degli interessi passivi il coniuge che sopporta l’onere degli interessi.

Nel tuo caso, dunque, cointestando l’immobile al 90% e al 10%, prendendo il mutuo interamente tu e stabilendo la residenza nell’immobile, avrai diritto alla detrazione totale degli interessi passivi, con i normali limiti di legge.