Cosa accade se si acquista un immobile come prima casa e poi si decide di affittarlo? Quali sono le agevolazioni che si perdono e le problematiche legate ai fini fiscali e al pagamento di eventuali tasse? Dubbi, domande e risposte sull’argomento.
Detrazioni prima casa affittata: cosa sapere
Il Caso
Ho acquistato un’immobile nel 2010, quest’anno per una mia comodità l’ho messo in affitto ed io mi sono trasferito più vicino al posto in cui lavoro andando anche io in affitto, ma sia il contratto che le utenze sono state intestate tutte alla mia ragazza.
Da premettere che sull’appartamento acquistato sto pagando un mutuo, ho stipulato un regolare contratto d’affitto sul quale dovrò pagare il 21 % di tasse come da regolamento della cedolare secca, ed inoltre ho mantenuto la mia residenza per non perdere la possibilità di detrarre gli interessi passivi.
Se dichiaro solo il domicilio nell’appartamento in cui vivo attualmente ma lasciando comunque la residenza nell’appartamento mia proprietà, rischio comunque di non poter detrarre gli interessi passivi o potrò comunque detrarre ?
Risposta
La domanda è molto pertinente. Vedo che hai studiato bene la materia, per cercare di minimizzare quello che sarà l’impatto fiscale di un simile manovra, tuttavia vi sono dei rischi.
Partiamo dal presupposto che stai facendo un falso, e che l’Agenzia delle Entrate sa bene come funzionano questi giochetti, e sanno come smascherarli, se ne hanno voglia. Sull’inerzia dei controlli, in effetti, si basa la gran parte del successo di queste operazioni, ma vediamo quali sono i punti deboli.
Per prima cosa, suppongo che tu ti abbia inserito sul contratto una clausola nella quale ti riservi l’uso di una stanza, altrimenti non è giustificata la residenza.
In secondo luogo, il contratto di affitto dell’abitazione nella quale vivi adesso, se lo hai firmato tu e lo hai registrato, è una bella prova a sfavore, a maggior ragione se si tratta di un contratto per residenti.
Veniamo adesso alla questione del domicilio e della residenza. La dichiarazione disgiunta a mio avviso è sempre forzata, ma alcune leggi ancora la contemplano.
Per la detrazione degli interessi passivi del mutuo può bastare la residenza, mentre ai fini IMU e tasse di possesso varie, la legge specifica che nell’immobile vi devono essere sia residenza che domicilio.
Sembrerebbe ok dal punto di vista della detrazione, quindi, e non vi sarebbero neanche dubbi che la casa diverrebbe a tutti gli effetti una seconda casa ai fini IMU anche mantenendo la residenza, ma il punto non è questo: il punto secondo me è che una eventuale contestazione muoverebbe proprio sulla tua effettiva residenza in questa casa affittata. Una volta tolta d’ufficio la residenza, dovrai pagare tutto come una abitazione non principale, arretrati compresi.
