MUTUO a Rata Costante e durata Variabile: le cose da sapere

Oggi analizziamo una tipologia di mutuo che viene spesso proposto da molte banche, ma che presenta diversi aspetti dubbiosi: il mutuo a tasso variabile con rata costante: va da se’ che questo mutuo per funzionare deve avere una durata variabile.

Mutuo a rata costante: come funziona il tasso variabile

Come funziona il mutuo a rata costante e tasso variabile? Come sappiamo, il mutuo a tasso variabile varia la quota interessi di ogni rata sulla base del valore del tasso che è stato scelto in fase di stipula, per cui ad un aumento del tasso corrisponde, in sostanza, un aumento della rata.

Nel caso del mutuo variabile a rata costante, anzichè aumentare la rata, viene aumentata la durata, aggiungendo al piano di ammortamento prestabilito, delle rate sufficienti a coprire questo aumento. Il conguaglio viene fatto mese per mese, accumulando così un debito residuo che andrà estinto con le rate aggiuntive.

Per la sua peculiarità della rata costante, viene anche detto “mutuo affitto“, nome che sottolinea anche la sua caratteristica di durata molto lunga.

Pro

I vantaggi di questo mutuo sono quelli del mutuo a tasso variabile (ovvero basso spread e beneficio dei periodi con tassi bassi), ma senza caricarsi del peso di una rata mensile che potrebbe aumentare oltre le proprie possibilità.

Contro

Gli svantaggi stanno invece nel fatto che, dietro alla tranquillità di una rata sempre certa, si nasconde un elevato “peso” della quota interessi: in caso di un loro aumento, la durata del mutuo può aumentare ben oltre le aspettative a causa di un piano di ammortamento davvero poco felice per il contraente. C’è anche da aggiungere che un eventuale abbassamento dei tassi farebbe diminuire la durata del mutuo e non la rata, cosa che invece accade con il variabile puro, ma essendo in periodo di tassi ai minimi, è questa una eventualità da considerare poco.

Quanto può durare

Può così accadere che un mutuo in 20 anni, stipulato di questi periodi con tassi piuttosto bassi, venga estinto anche dopo 30 anni, comportando, alla fine, un esborso di interessi davvero alto. Ma non è tutto: il mutuo a rata costante ha sempre un limite di durata massima: ad esempio un mutuo in 20 anni solitamente ne può durare al massimo 30: nel caso in cui gli interessi siano cresciuti così tanto da non riuscire a pagarli tutti nei 10 anni aggiuntivi, scatta una maxi-rata finale, ovvero alla scadenza prefissata, si deve restituire alla banca tutta la quota rimanente, che potrebbe essere anche molto consistente.

Stipulare un mutuo variabile a rata costante in questi periodi può quindi essere allettante ma molto rischioso, in quanto la rata sarebbe molto bassa, ma sappiamo bene che il tasso medio nei prossimi 20 anni quasi sicuramente sarà più alto di quello attuale, per cui bisogna mettere in conto un sicuro aumento della durata, se poi si dovessero verificare dei picchi di tassi elevati, anche se per breve tempo, il conteggio degli interessi si aggraverebbe con una somma che saremmo costretti a portarci dietro per anni, con relativi interessi, fino al suo risarcimento dopo la durata standard del mutuo. Viceversa, se i tassi si manterranno bassi, si avrà una durata bassa e si sarà goduto della tranquillità della rata costante senza caricarsi di troppi interessi.

Mutuo variabile a rata costante: conviene davvero?

Ma alla fine, il mutuo a rata costante e durata variabile, conviene? Non vogliamo dire che sia una tipologia di mutuo da scartare, ma si deve sapere che è molto più rischioso di quello che sembra, soprattutto se stipulato in questa fase di tassi bassi. Chi desidera la sicurezza di una rata fissa, dovrebbe valutare anche altri prodotti, a partire dal classico mutuo a tasso fisso o, meglio ancora, un mutuo variabile con CAP che, pur non fissando una rata, fornisce almeno la certezza di quella massima.

Per calcolare la convenienza del mutuo a rata costante e tasso e durata variabili, è necessario fare una simulazione di andamento dei tassi nei prossimi 20 anni, simulazione che non potrà essere certa, ma che può dare una indicazione di quanto potrebbe allungarsi il mutuo e se si va ad incorrere nella maxi-rata finale.

Una simulazione

Facciamo un esempio di simulazione di mutuo a rata costante e durata variabile:

• Importo mutuo: 100.000 euro
• Spread: 1,5%
• Tasso alla stipula: Euribor 1 mese 0,80%
• Durata: 20 anni
• Anni massimi di prolungamento: 10 (quindi durata massima di 20+10=30 anni)
• Previsione andamento dei tassi: MEDIO (in alternativa: OTTIMISTICO e PESSIMISTICO)

Con questi dati, il mutuo avrebbe una rata mensile di 520,00 euro ed una durata che da 20 anni quasi sicuramente si allungherebbe di altri 7-8 anni. Per andamento medio, intendiamo un tasso che dall’attuale 0,80% si porta a valori medi nei 20 anni di circa 3,5% con picchi del 5%.

Se volete una previsione per il vostro mutuo a rata costante tasso e durata variabile, indicateci qui di seguito i vostri dati, e ricordatevi che l’andamento dei tassi può far variare tantissimo la durata ed il capitale da restituire, per cui quella che vi forniremo è una indicazione molto indicativa!