Ci stiamo trovando in una situazione particolare per quanto riguarda il mercato immobiliare: se è vero che la crisi la stiamo lasciando alle spalle, purtroppo prima di vedere effettivi miglioramenti nell’economia passerà ancora del tempo, e la compravendita di case sembra uno dei settori più in crisi. C’è da dire che nel periodo pre-crisi stavamo vivendo una vera “bolla” speculativa, a causa della quale gli immobili avevano raggiunto prezzi molto elevati a dispetto dei mutui tutt’altro che economici.
Oggi la situazione è completamente opposta: mercato immobiliare più che in crisi, quasi fermo, e tassi dei mutui ai minimi storici per invogliare degli acquisti che, per adesso, non ci sono. Chi ha le possibilità di acquistare una casa adesso, può fare dei buoni affari, ma deve stare molto attento in fase di stipula del mutuo per non trovarsi a brutte sorprese quando il costo del denaro sarà nuovamente su livelli “normali”.
Quale mutuo scegliere?
Tasso fisso
La domanda quindi è: quale mutuo scegliere adesso? Un mutuo a tasso fisso sembrerebbe la soluzione ideale, ma con facilità ci accorgiamo di come lo spread introdotto dalle banche sia molto alto, tale da portare il TAEG ben sopra il 5% per tutti i preventivi di mutui che abbiamo fatto, con picchi oltre il 6%, il che non è poi così distante dai valori dell’Estate 2008 quando i tassi erano ben più alti. Motivo? Semplice, le banche si vogliono tutelare per quando il costo del denaro tornerà a crescere.
Tasso variabile
Il discorso cambia se prendiamo in considerazione i mutui a tasso variabile, che possono arrivare ad avere un TAEG anche solo dello 1,7%, che però, è bene ricordarlo, è soggetto ad aumenti in base all’aumento del tasso Euribor e/o BCE che non potranno rimanere a questi livelli per sempre. La differenza in termini di rata mutuo tra le due opzioni è oggi di ben il 35%, se paragoniamo la migliore offerta a tasso fisso con quella a tasso variabile. Ma come si evolveranno i tassi nei prossimi anni? Impossibile avere una risposta!
Di certo rimarranno molto bassi ancora per due o tre anni, ma inevitabilmente ricominceranno a crescere man mano che l’economia riprenderà il proprio corso, e molti analisti si aspettano il target per l’Euribor attorno al 3-4%, per un periodo relativamente lungo.
Tutto questo potrebbe far propendere comunque per il mutuo a tasso variabile, ma secondo noi esiste una scelta molto intelligente che può fornire i vantaggi del mutuo a tasso variabile uniti ad un certo margine di sicurezza, è il mutuo variabile con copertura (CAP), ovvero con un tetto massimo al tasso applicabile.
Su questo blog ne abbiamo già parlato, spiegandone il meccanismo di funzionamento. Non sono molte le banche che hanno questa proposta, una è il Monte dei Paschi di Siena, che a fronte di un tasso leggermente più alto di un mutuo puramente variabile, offre un tetto al 5,5% che dovrebbe mettere al riparo da spiacevoli sorprese che potrebbero verificarsi negli anni, ovvero aumenti del Euribor a livelli inaspettati.
Scegliere il mutuo giusto: domande e dubbi
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